Succession : possibilité de régulariser une vente immobilière avant de prendre position sur l’accept


Par Claude COHEN- MIZRAHI le 23/10/14

Nombre d’héritiers ou de successibles méconnaissent leurs droits et les possibilités de résoudre les difficultés qui peuvent se présenter lors de l’ouverture d’une succession.

Dans une affaire, somme toute banale, où le vendeur d’un bien immobilier décède après la signature du compromis de vente et avant la réalisation de la vente, les héritiers se sont trouvés pris au dépourvu.

Les bénéficiaires du compromis, futurs acquéreurs de la maison de la personne décédée, ayant déjà vendu leur propre maison, voulaient signer la vente mais n’avaient plus face à eux une seule personne mais pas moins de six héritiers qui ne savaient pas quelle position adopter.

Chacun d’eux avait un avis divergent sur l’opportunité de la vente et s’interrogeait sur les conséquences de leur décision future alors qu’en réalité le compromis, tel que rédigé, les obligeait à signer l’acte de vente.

On peut toutefois comprendre leurs hésitations : lors de l’ouverture d’une succession l’héritier peut accepter ou refuser la succession ou encore l’accepter sous bénéfice d’inventaire (le temps d’évaluer la succession) et pour exercer son option il dispose d’un certain délai.

Le choix est difficile surtout lorsqu’on sait qu’en acceptant une succession on bénéficie de l’actif de celle-ci mais aussi de son passif souvent méconnu dans son ampleur à la date du décès

(à retenir : l’héritier succède aux engagement de caution de la personne décédée).

Par ailleurs si un héritier accompli des actes importants (dits « actes de disposition » par opposition aux « actes d’administration ») sur les biens de la succession il est automatiquement réputé accepter celle-ci et il ne pourra plus se rétracter.

Or, la vente immobilière ne relève pas de la catégorie des « actes conservatoires » ou d’administration provisoire visés à l’article 784 alinéa 1 du Code Civil que peuvent faire les héritiers sans être réputés accepter la succession mais bien de la catégorie des « actes de disposition » (en vendant un bien on dispose dudit bien).

Aussi en signant l’acte de vente les héritiers auraient été déclarés accepter purement et simplement la succession et n’auraient pu se rétracter ensuite s’ils devaient ultérieurement constater que le passif est supérieur à l’actif.

Aussi dans l’affaire exposée ci-dessus les héritiers étaient assez désorientés.

La solution était pourtant simple puisqu’elle est prévue par l’alinéa 2 de l’article 784 du Code Civil selon lequel, le Président du tribunal de Grande Instance du lieu d’ouverture de la succession peut, dans l’intérêt de la succession, autoriser les successibles à régulariser une vente immobilière :

« Cette autorisation a pour effet de garantir les héritiers contre le risque d’être ultérieurement déclaré judiciairement comme ayant accepté la succession ». (voir présentation de la réforme des successions et des libéralités : circulaire 73-07/c1/5-2/gs)

Saisi sur requête, le Président du Tribunal, a autorisé les successibles requérants, par application des dispositions de l’article 784 alinéa 2 du Code Civil, à réaliser la vente du bien immobilier au profit des bénéficiaires de la promesse de vente sans pour autant que cela constitue le moindre engagement de leur part quant à la succession.

Ainsi les héritiers ont également échappé à une action en responsabilité car, s’ils n’avaient pas signé l’acte de vente du bien immobilier, non seulement ils auraient perdu la somme versée par le promettant lors de la signature de la promesse, soit l’indemnité d’immobilisation, mais ils auraient pu être condamnés au paiement de dommages et intérêts en raison des préjudices qu’auraient subi les bénéficiaires de la promesse lesquels se seraient trouvés eux-mêmes sans logement si l’acquisition n’avait pas été réalisée.

En quelques semaines, et sans aucun contentieux judiciaire, l’affaire a pu être définitivement réglée au bénéfice de toutes les parties.

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